• <nav id="kkwi0"><optgroup id="kkwi0"></optgroup></nav>
  • <nav id="kkwi0"><nav id="kkwi0"></nav></nav>
    <li id="kkwi0"></li><tr id="kkwi0"><sup id="kkwi0"></sup></tr>
        南京房产律师咨询网是一个专业性从事房地产、建设工程等相关领域法律服务的网站。由刘海涛律师及其专业法律服务团队所创建,致力于以专业化的法律服务来为企事业单位及公民个人提供法律保障。
        走专业化道路,做专家型律师,网站律师办理了大量与房产、工程有关的诉讼案件和非诉讼案件,通过对相关法律的深入研究,积累了丰富的专业法律服务经验,为当事人提供了卓有成效的法律服务。
    • 网站首席律师
      刘海涛 律师
      13814027677
    • 网站律师
      张洪 律师
      13851518839
      首页 >> 物业管理 >> 详细内容
    业主撤销权纠纷审理中的若干法律问题
    发布时间:2014/6/20 阅读:1822

     

        业主撤销权是我国撤销权制度的重要内容。物权法第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销:”修订后的《物业管理条例》也在第十二条第五款作出了相同的规定.随着我国房地产市场和物业服务行业的迅猛发展,因业主撤销权引发的纠纷不断涌现。最高人民法院《民事案件案由规定》专门增加了业主撤销权纠纷案由。目前,业主撤销权纠纷正日益成为我国司法领域中数量增长较快的案件类型。为便于实务操作,2009年10月1日最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使!弊罡呷嗣穹ㄔ旱纳鲜龉娑ㄋ淙痪哂薪锨康牟僮餍,有利于业主撤销权纠纷的处理,但囿于我国现行法律规定的不周延,许多法律适用问题尚缺乏统一的标准和尺度,因此实践中同案不同判的问题较为突出,严重影响着司法的公正和权威。如何处理好此类纠纷,成为当前我国司法实践面临的重要课题;诖,笔者拟结合审判实践,就业主撤销权纠纷案件审理中的若干法律问题进行初步探讨。

     

        一、业主撤销权纠纷的诉讼主体问题

     

        传统民法理论认为,撤销权在性质上属于形成权。根据行使方式的不同,形成权可以分为非经诉讼方式行使的形成权和需经诉讼途径行使的形成权。业主撤销权在性质上属于形成权,而且是需经诉讼途径行使的形成权?实践中,业主撤销权纠纷中诉讼主体资格的认定问题,是此类纠纷审理中需要首先解决的问题?

     

        业主撤销权纠纷的原告。

     

        根据现行法律、司法解释关于业主撤销权的规定,合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的业主应为业主撤销权纠纷的原告。但实践中,并非所有认为合法权益受到侵害的业主均能提起撤销之诉。由于业主是业主大会或者业主委员会作决定时的表决主体,各个业主均有权根据自己的利益判断作出赞成与否的表示,因此业主在表决时所表达的意见应当作为判断其嗣后能否提起撤销之诉的依据和标准。具体分为以下两种情形,其一,业主参加了业主大会或业主委员会表决的情形。此种情形下,基于简化诉讼关系消除滥诉干扰的目的,有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主。在表决过程中投票赞成以及未明确表示异议的业主事后不得提起撤销之诉,以维护业主大会以及业主委员会作出的正当决定的法律效力,杜绝见风使舵出尔反尔投机取巧的行为,同时这也符合诚实信用原则以及允诺后禁反言原则。其二,业主未参加业主大会或业主委员会表决的情形。此种情形义可以分为两种情况:一是业主未受合法通知,因不知情而未参加业主大会;二是业主收到会议通知,但放弃参加业主大会。对第一种情形而言,由于接到通知是业主决定是否参加业主大会的重要前提,未接到合法通知的业主由于对业主大会或业主委员会的决定并不知情而丧失了参加会议行使业主权利的可能,也就不存在放弃权利的可能,所以未受合法通知的业主可以提起撤销之诉。对于第二种情形,实践中存在不同观点。一种观点认为,业主在收到通知的前提下自动放弃参加业主大会,应当视为其放弃了投票表决的权利,因此其撤销权应当受到限制;另一种观点认为,业主撤销权的行使不应当因已接到通知而自动放弃参加业主大会而受限制。笔者赞同第二种观点,理由是:首先,业主放弃参加业主大会不等于认同业主大会或业主委员会所作决定的程序和内容,已经接受通知而自动放弃参加业主大会不构成限制业主撤销权行使的理由。限制业主行使撤销权的法理在于依据诚实信用原则,不允许业主出尔反尔。任何业主包括未出席业主大会的业主都可以合理期待业主大会或者业主委员会按照法律法规规定之程序运营,亦可合理期待业主大会或者业主委员会所作决定不侵害自己的合法权益。业主未出席业主大会,其对于自身参与权,表决权的放弃并不等同于对业主大会或者业主委员会决定的程序和内容的认同。受通知而放弃参加业主大会的业主并未以其行为放弃撤销权,其行使撤销权不存在前后矛盾地行使权利的问题,因此,自动放弃参加业主大会的业主对业主大会或者业主委员会决定的瑕疵具有利害关系,其也不存在以自己的行为放弃撤销权的问题,其撤销权行使不应因此受到限制。

     

        业主撤销权纠纷的被告。

     

        业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决定,因此,业主撤销权纠纷的被告理论上应当是业主大会或者业主委员会。然而,在我国现行法律体制下,业主大会以及业主委员会在诉讼中的主体资格问题并没有明确的定位,学术界争议较大,司法实践中的做法也很不统一。如何准确界定业主大会和业主委员会的诉讼主体地位,直接关系着业主撤销权纠纷的妥善处理。

     

        1.业主大会。一般而言,业主大会可以分为两种:一种是由全体业主组成,一种是物业管理区域内业主较多时,由部分业主代表组成业主代表大会。无论是业主大会还是业主代表大会,在性质上都可以称为业主大会。关于业主大会的法律性质问题,由于社会条件、传统习惯不同,各国或各地区的法律对业主大会性质的规定大相径庭。归纳起来有三种:法人式的业主大会模式,非法人式的业主大会模式和折中的模式。我国现行法律法规对业主大会的法律性质没有明确规定。学术界和实务界均对业主大会的诉讼主体资格持否认态度。理由是:由于业主大会履行职责的形式采取的是召开会议的方式,系决策机构,不直接对外从事民事活动,且其并非常设机构,亦没有自己独立的财产,故业主大会不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。然而,业主要求撤销业主大会的决定理应以业主大会为被告,业主大会主体资格的否认势必会影响业主撤销权的行使,业主撤销权诉讼将因被告不适格而无法进行,法律法规关于业主撤销权的规定也将因此而成为具文。笔者认为,业聿大会系由全体业主组成,业主大会的决定也是按照一定的程序由全体业主投票表决形成,如果因业主人会的决定不当造成损害,其责任亦应当由全体业主共同承担,业主大会在一定意义上具有承担责任的能力。实践中可以尝试适当承认业主大会的诉讼主体资格。但考虑到业主大会为非常设机构,其仅能充当全体业主意思的形成机关与决策机关,因此应当由作为业主大会执行机关与代表机关的业主委员会以业主大会的名义进行诉讼。

     

        2.业主委员会。关于业主委员会的诉讼主体地位问题,我国法律法规并未对此作出明确规定,司法实务界一直存在着较大的争议。实践中,当面临涉及业主委员会的案件时,多数法院仅仅肯定了业主委员会作为原告进行诉讼的法律地位,而对业主委员会作为被告的案件大多不予受理。比如,北京市高级人民法院2003年12月24日《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第7条仅规定了业主委员会作为原告参加诉讼的几种情形,并未承认业主委员会作为被告的诉讼主体资格。其主要理由是业主委员会不具有独立的运行财产,无法自行承担民事责任。

     

        笔者认为,业主委员会具有合法地位,有一定的组织机构和运营财产,属于民事诉讼法所规定的其他组织的一种,在业主撤销权纠纷中具有诉讼主体资格。理由是:首先,根据《物业管理条例》的规定,业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,业主委员会应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。因此,业主委员会作为代表全体业主意志的业主大会的执行机构,具有组织性和稳定性。其次,业主委员会一般均有相应的活动经费,能够在一定程度上自行承担民事责任,纵然该经费不足以偿付业主委员会所承担的责任,仍然可以由全体业主共同承担责任。再次。业主委员会不具有法人地位。按照民事诉讼法第四十九条规定,作为非法人团体的其他组织可以作为当事人参加诉讼。最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第40条规定,其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。因此,业主委员会具有诉讼权利能力应当没有法律障碍。

     

        二、业主撤销权纠纷中的举证责任问题

     

        我国现行法律法规、司法解释均没有对业主撤销权案件的举证责任分配作出明确规定。然而,作为一种新类型的纠纷,业主撤销权案件中的举证责任问题往往成为理论界和实务界争议的焦点。概括而言,争议主要集中在两个方面:一是业主实体权益受到侵害情形下举证责任的分配;二是业主程序权益受到侵害情形下举证责任的分配。

     

        业主实体权益受到侵害情形下的举证责任分配问题。

     

        所谓实体权益受到侵害,是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如,业主大会或者业主委员会通过决定限制或剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利,或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。法律之所以要求小区,商场建立健全业主大会,业主委员会等自治组织,其根本目的在于维护广大业主的合法权益,保障业主能够正常利用其不动产。但业主大会或者业主委员会的决定权又是有限的,其不能超出法定权限,该决定应以不损害业主的合法权益为限。同时,单个业主权利的行使是全体业主共同生活的一部分,按照“所有权应受合理限制,以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益”的基本理论,业主的专有权应当受到限制。因此,单个业主权利应当受到业主所共同制订的管理规约的限制,其对业主大会或业主委员会的决定有相对的容忍义务。如果业主不承担容忍义务,动辄提起撤销之诉,无疑将大大增加业主自治团体的管理成本,影响小区的正常生活秩序。因此,只要业主大会或业主委员会的决定没有对少数业主造成超过其忍受限度的不利益,尽管该部分业主的权益受到一定的影响,该部分业主也不能行使撤销权。据此,如何衡量业主个体权益与公共权益之间的关系是确定业主撤销纠纷举证责任分配的核心因素。笔者认为,在业主撤销权纠纷中,结合双方当事人的举证能力,可以考虑从以下方面分配举证责任:首先,起诉业主应当举证证明其遭受不利益,这里的不利益应当是指由于决定的生效而使不动产的价值降低或者有降低之虞,但也包括其他人身、财产和组织管理上的重大利益损害。其次,业主大会或业主委员会有义务证明其所作决定的公共价值,主要是指是否有助于提升区分所有建筑物的物质价值和多数区分所有人所追求的精神价值;谎灾,该决定目的是否旨在提升物业的价值和小区品位,以及在实践中是否可以真正达到上述目的。再次,业主大会或业主委员会还有义务证明,同小区价值相比,个别业主的不利益是否在可以忍受的限度内。当然,若关系到少数业主的人身安全或重大财产损失等优位价值,则无论如何也不能认为是没有超过必要的忍受限度。最后,作为排除撤销权行使的特殊情形,业主大会或业主委员会可以证明,作为超过忍受限度的例外,少数业主的不利益是否已经降到最低或/和给予合理补偿。采取例外措施的本质在于将超过忍受限度的不利益降低到可忍受的范围之内,重新达到合理性的标准。少数业主的不利益在以同意为前提的体制下,通常都可以通过协商获得比市场价值高的补偿,这就使业主大会或业主委员会的决定具备了合理性,排除了撤销权的行使。

     

        业主程序权益受到侵害情形下的举证责任分配问题。

     

        所谓程序性权益受到侵害,是指业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益,然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。根据我国现行法律法规的规定,业主大会或业主委员会所作出的涉及各业主利益的决定应当限于在法律、法规规定的范围并遵循法律,法规规定的程序。关于业主因程序性权益受到侵害提起撤销之诉的举证责任问题,实践中的争议集中表现在两个方面。

     

        其一,业主是否需要同时证明其实体权益遭受损害。业主撤销权纠纷诉讼中,如果业主以业主大会或者业主委员会的决定违反了法律规定的程序为由提起撤销之诉,有些法院往往在审查该决定是否违反法律规定的程序的同时,还要判断该决定是否因违反程序而给业主的实体权益造成损害。如果业主大会或业主委员会的决定虽然在程序上存在瑕疵,但对业主的实体权益并没有损害,则业主的撤销之诉将被驳回。这相当于增加了业主的举证责任,即业主不仅要证明业主大会或业主委员会的决定违反了法律规定的程序,同时要证明该决定侵害了业主的实体权益。法院上述做法的主要目的在于尽量维持业主大会或业主委员会决定的效力,以减少或降低重复召集业主大会的成本,稳定小区管理秩序。笔者认为,法院的上述做法虽有一定的道理,但不符合相关法律规定及司法解释的原意。物权法第七十八条以及《物业管理条例》第十二条第二款赋予合法权益受到业主大会或业主委员会侵害的业主以撤销权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条将业主行使撤销权的依据界定为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序。据此,业主有权仅以业主大会或者业主委员会违反法律规定的程序为由行使撤销权,而不必证明该决定侵害了其实体权益。上述司法解释的规定看似扩大了物权法规定的业主撤销权的内容,但其与物权法的规定并无矛盾之处,而是对物权法规定的细化和补充。理论上,业主的合法权益应当包括实体权益和程序权益,业主实体权益受到侵害可以行使撤销权并无异议。就业主的程序权益而言,业主大会或业主委员会的决定系由全体业主或大部分业主按照一定程序投票表决形成,这是业主建筑物区分所有权的行使方式。如果业主大会或者业主委员会的决定违反法律法规规定的程序,则侵犯了业主享有的投票表达自己意思的权利,也就是侵害了业主的程序性权益。因此,业主仅需证明其程序性权益受到侵害即可行使撤销权,并无再同时证明其实体权益亦受侵害之必要。倘若业主大会或业主委员会决定的程序性瑕疵显著轻微,不会影响决定的实质内容,即使重新作小决定内容亦不会有大的变化,那么法院应尽量维持决定的效力,而不应撤销决议。

     

        其二,业主大会或业主委员会决定存在程序瑕疵的举证责任主体问题。一般而言,业主人会或业主委员会决定的程序瑕疵包括召集程序与表决程序的瑕疵。常见的召集程序瑕疵包括召集人不适格、召集通知发送的遗漏,召集通知未载明召集事由和议题议案、召集通知期间过短致使普通业主无法参会或无法作出必要参会准备、召集人恶意选择使得普通业主无法或者很难出席的时间和地点召开业主大会。常见的表决程序瑕疵包括表决主体不适格、业主大会决议不符合法律规定或业主规约确定的表决要件,业主或其代理人表决权的行使遭到了不法拒绝、负有说明义务的业主委员会或物业管理企业对于业主的质询拒绝作出说明或说明不充分等。实践中,业主因程序权益受侵害提起撤销之诉,业主理应就业主大会或业主委员会的决定存在程序瑕疵承担举证责任。但业主撤销权纠纷的特点决定了业主举证比较困难。业主大会的召集和表决工作内容比较复杂,具有较强的程序性和专业性,普通业主这方面的知识相对匮乏,另外,业主大会的召集和表决程序系由业主委员会组织和操作,许多能够表明程序合法与否的证据材料都是由业主委员会制作和保存的,业主取证存在困难。业主撤销权纠纷中,法院常常因业主证据不足而不受理案件或受理后判决驳回其诉讼请求,这种情况客观上不利于对业主利益的充分;。因此,如何分配程序瑕疵的举证责任事关业主利益甚巨。笔者认为,业主以程序存在瑕疵为由提起撤销之诉,法院判断业主主张是否成立的关键在于业主大会或业主委员会所作决定是否存在瑕疵,即该决定是否逾越了法定或约定的权限范围或者程序是否违反了法律法规的程序性规定。而这方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管的,业主大会或者业主委员会也有义务确保其所作决定程序合法。据此,在业主因程序权益提起撤销之诉却因举证能力有限无法提供证据时,法院可以依据公平原则考虑将举证责任倒置给业主大会或业主委员会。只要业主提出了业主大会或业主委员会所作决定存在瑕疵的初步证据,业主大会或者业主委员会就需对自身所作决定程序合法举证,否则承担不利的后果。

     

        三、业主撤销权的效力问题

     

        所谓业主撤销权的效力,指业主大会或业主委员会有害于业主的决定被撤销后的客观效力,我国法律法规并没对业主撤销权的效力作出明确规定,学术界和实务界对业主撤销权效力问题的认识也不尽一致。

     

        业主撤销权效力的绝对无效说与相对无效说。

     

        撤销权作为一种形成权,其行使将导致既存法律关系消灭。业主行使撤销权时,其撤销的效力依据法院生效判决的确定而发生。业主大会或业主委员会的决定经法院判决撤销后,其效力如何,实践中存在两种不同观点:绝对无效说和相对无效说。绝对无效说认为,业主撤销权具有对世性,业主大会或业主委员会的决定一旦撤销,则全部无效,自始无效,相对无效说认为,撤销权的效力虽溯及发生,但在业主大会或业主委员会的决定内容可独立分开的情况下,撤销权的效力应限于侵害业主合法权益的部分,对于决定的其他内容不产生效力。笔者赞同相对无效说。业主大会或业主委员会的决定往往并非单一内容,通常涉及许多事项,可能包括诸多条款,有的是针对全体业主的共同利益,有的是涉及部分业主的相关权益。实践中,侵害少数业主合法权益的,可能是其中某一项或某几项内容。此种情况下,如果业主行使撤销权,法院应当考虑业主大会或业主委员会的决定内容是否具有可分性,假如决定中的侵权条款和其他正常条款能够分离且相互独立存在,则业主撤销权的效力应仅及于该决定涉及侵权的部分内容,其他部分的内容仍应是有效的,不受业主撤销权的影响。

     

        业主撤销权对受侵害业主的效力。

     

        业主的合法权益包括实体权益和程序权益。业主无论是基于实体权益被侵害抑或基于程序权益被侵害均可提起撤销之诉。但有区别的是,实践中程序权益受侵害的业主在业主大会或业主委员会的决定被撤销后通常不存在主张损害赔偿的问题;而实体权益受侵害的业主往往要求损害赔偿。关于实体权益受侵害的业主能否请求损害赔偿的问题,我国现行法律,司法解释并无明确规定。有一种观点认为,鉴于业主大会和业主委员会是小区物业管理组织,其本身并无财产可供执行,业主单独主张损害赔偿的,法院应不予受理。在撤销之诉中一并提出损害赔偿的,法院对损害赔偿部分应不予审理,笔者认为,业主撤销权纠纷中,实体权益受侵害的业主有权要求损害赔偿。理由是:其一,撤销之诉与损害赔偿之诉系两个不同的法律关系,损害赔偿是侵权之诉的内容,它虽因决定被撤销引起,但它本身是否应得到支持,应依据侵权责任构成要件独立判断,不能将二者混为一谈。只要侵害业主权益的行为符合侵权责任的构成要件,业主即有权主张损害赔偿;其二,业主大会和业主委员会本身虽没有责任财产,但完全可通过诉讼担当机制由多数业主承担。不支持业主损害赔偿的请求必将助长侵害少数业主权益的决定出台,无法形成对“多数人暴政”的必要威慑,不利于和谐小区的建设。为;ど偈抵骱戏ㄈㄒ,法院宜在条件满足的情况下受理并支持实体权益受损业主的赔偿请求。

     

        业主撤销权对受益业主的效力。

     

        业主撤销权纠纷中。业主大会或业主委员会决定的撤销,势必会影响到其他业主的利益。通常情况下,这些权益未受决定侵害的业主,往往是决定的受益者,决定的撤销将影响到他们的权益。关于业主撤销权对受益业主的效力,笔者认为,撤销权具有对世性,应当认定业主撤销权一旦行使,不仅在受侵害业主与业主大会或业主委员会之间产生效力,而且也会对其他业主产生效力。尽管业主大会或业主委员会决定的撤销,实际上可能使得一些受益业主丧失已获得的权益,但这些业主获得这些权益,是建立在侵害其他小部分业主合法权益的基础之上,缺乏合法依据,因而不应得到法律;。

     

        业主撤销权对第三人的效力。

     

        所谓第三人,指业主大会或业主委员会决定中涉及的业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体。就业主撤销权而言,业主请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定的内容如果涉及第三人——譬如物业管理公司的,由于撤销权具有对世性,因而业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与第三人实施的法律行为应为无效。但就第三人的权益;ざ,应当区分第三人的善意或恶意而不同。如果第三人是善意的,则在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认无效后,善意第三人有权请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失;如果第三人是恶意的,则该行为被认定为无效后,第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。

     

     

    作者:张朝阳

     

    版权所有:南京房产律师咨询网
    © CopyRight 2008-2018 www.pjqqgq.work All Rights Reserved
    中国信息产业部网站备案:苏ICP备11013480号
    技术支持:南京中易互联84n.net
    幸运飞艇微信投注群