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    房屋交易税由买方负担的约定有效
    发布时间:2014/5/30 阅读:2019

     

    【案情回放】

      2008年5月,张某经朋友介绍找到天津隆众置业经纪有限公司金海道店,告诉该店的工作人员王某自己要买房屋的意愿。过了几天,王某在网上看到了孙某发布的卖房信息后就与张某联系,张某两次看房后决定购买孙某所有的位于天津市河北区某小区的单元房一套。双方约定:张某购买孙某所有的单元房一套,孙某净得房款425000元,其他一切交易税费均由买方张某负担。2008年5月16日,双方到天津市河北区房管局签订《天津市房产买卖协议》,5月19日,张某、孙某及中介人王某到天津市河北区房地产管理局办理过户手续,办理过户手续时,张某交纳了房屋转让所得税4250元,营业税及附加税23587.5元,合计27837.5元。后张某取得所买房屋的所有权证并实际入住该房。张某偶然听别人说,房屋交易税依现行税法规定应由卖方缴纳。于是,张某反悔并以房屋转让所得税、营业税及附加税根据现行法律规定均应由卖方孙某负担为由,将孙某诉至天津市河北区人民法院,要求孙某返还上述各项税款合计27837.5元。而孙某则认为,双方有约在先,卖方净得房款425000元,其他一切交易税费均由买方负担,故不同意张某的要求。

      天津市河北区人民法院经审理认为,买卖双方关于卖方获得净价、买方负担交易税款的约定不违反我国现行税收管理方面的法律、法规的强制性规定,符合当事人的意思自治原则和契约自由原则,应认定合法有效。遂判决驳回原告的诉讼请求。一审宣判后,双方当事人均未上诉。

      【各方观点】

      自从二手房市场出现至今,本来应由卖家来支付的税费,却通过约定转嫁到了买家头上,而熟悉二手房市场的人都知道,这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效,不同利益方有着不同的观点:

      买方张某:纳税义务是法定义务,不能因当事人的约定而任意转移。按照国家的相关规定,房屋转让所得税、营业税及附加税均应由卖方负担,即便当事人约定该税款由买方负担,该约定也因违反了现行法律的强制性规定而归于无效。故卖方孙某构成不当得利,应返还本应由其负担而实际却由我方缴纳的税款。

      卖方孙某:本案中,买卖双方关于一切交易税费均由买方负担的约定不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。买方张某缴纳房屋转让所得税、营业税及附加税的行为是依约定履行,符合当事人的意思自治原则,故张某的请求应予驳回。

      某房屋中介:统计显示,在近期签订的涉及到买卖双方由谁来负担税费的合同中,80%以上的承担者都是买方。其实,税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响,即使卖方不明确要求买方承担税费,那也会通过其他方式将税费转嫁到买方身上。所以说,由买家负担税费是市场的选择,这样的约定应认定有效才能顺应市场规律。

      某税务机关:我国现行税收管理方面的法律规定:销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人。由此可见,营业税的纳税人为房屋出售方,而不是买方,通过合同方式约定纳税义务的转移,违反了行政法的强制性规定。同时,如果卖方自己负担税款,房价会提高,国家会获得更多的税收收益,那么约定买方负担税款就等于变相降低了交易价额,损害了国家利益,因此从这个角度讲也应认定该约定无效。

      【法官回应】

      该约定不违反相关强制性规定

      天津市河北区人民法院法官于丽英是该案的承办法官,她说,本案中房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款,并不违反法律规定,也不损害国家利益,对其约定应认定为有效。本案中,所谓“卖方净得房款425000元,其他一切税费由买方负!,实际意味着部分原本按照税法应该由卖方负担的税款通过约定的方式转嫁给了买方。该约定是双方当事人的真实意思表示,从合同法鼓励交易、促进交易之立法精神出发应认定合法有效,且这样的认定也符合当事人的意思自治原则、处分原则和契约自由原则。

      对此,笔者作了进一步的研究和分析:第一,纳税义务不具有一身专属性。税收之债虽然是公法上的债权债务关系,但因其以金钱给付为标的,故而不具有(事实上也不可能具有)一身专属性,可由他人代为履行。即法律虽然明确规定了纳税义务人,但也并不意味着用以履行纳税义务的金钱必须出自纳税义务人本人。如果与纳税义务人签订纳税承担协议的合同相对人愿意代替纳税义务人履行纳税义务,国家对此也不持否定态度。根据意思自治的原则,只要该约定系双方真实意思表示,就应当认定为有效,对双方均有拘束力。

      第二,该约定属于履行承担协议,对税收债权人没有拘束力,但在纳税义务人与履行承担人之间具有民法上的拘束力。买卖双方关于税款负担的约定属于履行承担协议而非债务承担协议。履行承担与债务承担的区别在于:履行承担与债权人无关,它是债务人和第三人的内部约定,只发生内部效力,第三人只对债务人负有代为履行义务,对债权人不负义务,债权人不得直接请求第三人履行。而债务承担则必须经债权人同意始发生效力,它发生的是外部效力,因债务承担,第三人加入既存的债务关系之中,取代原债务人而获得债务人地位,直接对债权人负有债务,债权人亦得直接请求第三人履行。以本案为例,交易双方关于买方负担税款的约定只在买卖双方之间具有拘束力,对税务机关没有任何拘束力。对税务机关而言,凡依照税法应当由卖方负担的税款,其纳税义务人仍为卖方,虽然实际负担税款的人是买方,但买方只能以卖方的名义支付这部分税款,买方并不因为约定而取得纳税义务人的资格。在这里应该注意区分税法(公法)和民法(私法)不同的适用领域:在税务机关与纳税义务人之间适用税法,而在买卖合同当事人之间则适用民法。从税法上看,买方是在代替卖方履行税法上的纳税义务(履行的是别人的义务),从民法上看,买方履行的是基于履行承担协议而产生的民法上的债务(履行的是自己的义务)。

      第三,买方基于有效约定负担税款,卖方并不因此构成不当得利。从形式上说,有效的约定(履行承担协议)本身构成了卖方得利(转嫁税款负担)的根据,所以不符合不当得利的构成要件。从实质上说,认定这种约定具有民法上的拘束力,对于实际负担税款的买方而言,也不存在不公正的问题。这是因为,买卖双方是把买方负担税款当作一项交易条件来约定的,换言之,买方负担税款是卖方按照现价格缔结合同的前提条件,是卖方履行合同的对价之一(其余的对价为买方支付价款)。如果买方不同意负担税款,卖方就不会以现在这个交易价格成交,卖方会把其自己应缴纳的税款提前揉进总价格之中,其结果只能是交易价格上升。到那时,缴税基数将进一步提高,双方实际缴纳的税款总额也会相应提高,这对于卖方而言,无任何损害,其实际获得的净价还是原来的数目,而对买方来讲,不是付出的更少而是付出的更多。

      第四,尊重市场规律,不能随意认定合同无效。有人认为,如果卖方自己负担税款,房价会提高,国家会获得更多的税收收益,那么约定买方负担税款就等于变相降低了交易价额,损害了国家利益,因此从这个角度讲也应认定该约定无效。这种观点值得商榷。事实上,如果以损害国家利益为由否定此类约定的效力,其实际执行起来的效果可能适得其反。以本案为例,如果法院认定双方关于买方负担税款的约定无效,判令卖方向买方返还该笔费用,则卖方将会依据重大误解主张撤销合同。在该案结束后,卖方还会卖房,他要么选择提高价格把税款提前揉进价格之中,要么仍然像这次一样寻找愿意负担税款的买方。前一种选择会导致其价格偏高且不符合目前二手房市场“买方负担税款,卖方获得净价”的交易常态,其结果是没有人愿意与他缔约,从而他最终还是会转向后一种选择,而后面的发展就会和本案完全一样?杉幢惴晒娑ń雇ü级ㄗ扑翱罡旱,这样的规定也不仅十分容易为公众所规避,而且在制度设计上也不经济。我们之所以认为税收之债不是一身专属性债务,也是因为就算法律强行规定纳税义务具有一身专属性,也根本不可能落到实处(比较典型的例子是罚金刑,与税收债务相比,罚金刑作为刑罚的一种,更应具有一身专属性,理应由犯罪人本人缴纳,但实务中犯罪人家属代为缴纳罚金的,无一例外地被获得认可)。事实上,现实生活中除二手房交易之外,在球员转会、歌星演唱会等的薪金计算上也经;崽街钊缢昂蟊ǔ暾庋乃捣,从未见有人主张这样的约定无效。究其根本,这完全是市场自由选择的结果。法律与其形成一纸空文,不如尊重生活现实,如果司法从机械的教条主义出发,过度强势地干预社会生活,无论是法律效果还是社会效果,都将不尽如人意。

      综上,本案中关于买方负担交易税款的约定应认为有效,买方在依约定履行之后反悔,其诉讼请求不应予以支持。

    来源:人民法院报  作者: 高治

     

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