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浅论出租被查封房产的法律效力

发布时间：2011/9/9 阅读：3925次

　　目前，在执行中经�；嵊龅奖徊榉夥坎芊癯鲎�、承租人能否请求受让人继续履行原租赁合同以及承租人是否享有优先购买权等法律问题，实践中做法不一，理论上也没有定论，争议较大。笔者拟通过对现有法律、司法解释及法律实践的分析，以厘清这一困扰执行的法律问题。

一、查封的方法

　　查封，是指人民法院为保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债权的实现，对被执行人的财产贴上封条或者通过登记机关对有权属登记的动产或不动产进行权属限定，限制债务人处分权所实施的控制性执行行为。查封的目的在于确保查封物的现状，使被执行人不能擅自处分查封物，同时也使第三人避免与被执行人发生交易而受到损害。

　　查封方法因动产和不动产有所区别，房产属于不动产。查封房产实践有两种方法，一是张贴封条或者公告，对已登记的房产到产权登记机关办理协助查封登记手续，向被执行人送达查封裁定书，告知被执行人未经法院允许不得擅自抵押、买卖查封物，但允许被执行人使用查封物，这就是通常所说的“活查封”；一是将房产加贴封条或公告封闭，禁止被执行人出入和使用，同时下达裁定不准被执行人行使抵押、出租、买卖等行为，这种查封方法称为“死查封”。

　　不动产的查封方法有多种划方法，“活查封”和“死查封”是从限制所有权人对自己的不动产享有几项权能角度划分的，所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，“活查封”仅限制被执行人行使处分权能，其他权利未被禁止；“死查封”对四项权能全部予以禁止。两种查封方法查封方式和内容不同，产生的法律效力亦不同。

二、“活查封”的法律效力

　�。ㄒ唬盎畈榉狻焙�，被执行人出租被查封的房产是合法、合理的，亦被司法实践所认可，租赁合同合法有效。

　　1.出租被查封房产的合法性。出租被查封房产，不影响查封目的的实现。查封作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的限制，它的法律效力只是及于对债务人对执行标的物的处分权能的“限制”，而不是剥夺所有权�！盎畈榉狻苯鱿拗票恢葱腥诵惺勾Ψ秩�，对其他三项权能占有、使用、收益未被限制，被执行人可以根据自己的需求行使相应的权能，当然包括收益权能，即被执行人可以出租自己的财产，以获得租金收益。租赁关系属于债的关系，出租行为不会产生物权变动的效果，不会影响查封目的的实现。

　　出租被查封房屋没有违反现行法律的规定。是否允许出租被查封房屋，主要有三个法律规范。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二十六条规定，债务人对已经查封的财产所作的移转、设定权利负�；蛘咂渌邪葱械男形�，不得对抗债权人；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；《房屋租赁合同解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。从上述三个法律规范可以看出，查封行为只是赋予债权人、受让人对抗性权利，而非实体性权利。法律没有对“债务人对已经查封的财产所作的转移、设定权利负�；蛘咂渌邪葱械男形弊鞒龇穸ㄐ缘钠兰�，只是要求该行为不能对抗债权人；没有认定“出租已经被查封的房屋的行为”是无效的行为，只是要求承租人不能以“买卖不破租赁”的法定原则要求受让人继续履行原租赁合同；没有禁止出租被查封房屋，只是在因此而无法使用的情况下，可以解除合同。由此可见，出租查封房屋，没有违反法律、行政法规的明确规定，出租查封房屋的行为不是无效行为，法律没有作出禁止性规定。

　　2.出租被查封房产的合理性。查封行为是对债权人实现债权的保障，而司法程序往往过于漫长，特别是立案时就申请财产保全的，此时胜败未定，查封会影响当事人的正常经营，房屋作为一种大标的财产，特别是当房屋作为一种经营性资产时，如果在漫长的司法诉讼中得不到利用，无疑是对社会资源的极大浪费，不利于发挥资源的社会效益，甚至可能危及债务人的正常运营。另一方面，房屋并非消耗品，不会因为出租行为导致其价值贬损，即使由于承租人的原因而使房屋价值减损，也因可以从承租人处获得相应赔偿而不会影响债权人利益。再次，债务人可从承租人处获得房租收益，增加其偿债能力。3.允许被执行人出租被查封房产，亦被司法实践认可。在现行司法实践的具体操作中，多采用“活查封”的形式进行查封，在不影响被查封物价值的情况下法院允许被执行人使用被查封财产�！盎畈榉狻笔贡徊榉獾钠笠底什鹊靡约绦俗骱褪褂�，免于遭受“死查封”造成的经营困难和生产不稳定等现象，又保证了判决的顺利执行，具有良好的社会效果和法律效果�！盎畈榉狻币恢北桓鞯胤ㄔ鹤魑Ｔ龀�、保发展、保稳定的一项司法经验予以介绍。

　�。ǘ盎畈榉狻焙�，承租人不受“买卖不破租赁”的�；�。

　　出租被查封房产，债务人与承租人之间形成了租赁法律关系，上文已经论述过该租赁关系是合法有效的，但该租赁合同的自由受到限制，受到了国家司法权的干涉，具有特殊性，承租人不能主张“买卖不破租”，请求房产买受人继续履行原租赁合同。理由有四：

　　首先，进入执行程序后，一般情况下，解除拍卖标的上的负担，才能实现价值最大化，竞买人一般不愿意购买有租赁权的房产，因此解除承租人的租赁权，才能实现拍卖标的价值最大化，才能实现查封的目的，不损害债权人的利益。如果允许承租人在法院查封后对房屋适用上述规则，则应由承租人承担的法律风险无故转嫁到债权人身上，而对债权人债权实现带来了不确定性，债权人无辜受损。

　　其次，依据《查封规定》第二十六条的规定，出租被查封的房产是设定权利负担的行为，该妨碍执行行为，不能对抗申请执行人，申请人有权解除承租人对其查封物的占有�！斗课葑饬藓贤馐汀返诎颂豕娑�，租赁房屋因被查封而无法使用的，承租人得以行使解除权，以维护承租人利益。这两个规范规定是一致的�！斗课葑饬藓贤馐汀返诙醺魅饭娑�，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。该条明确规定了承租人不享有继续租赁权。

　　再次，承租人知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与出租人达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的不利，由此产生的法律风险和法律后果应由承租人承担，承租人不得向出租人主张赔偿损失。

　　最后，如果允许承租人适用“买卖不破租赁”规则，继续行使承租权，会助长被执行人规避执行的行为，于允许“活查封”的目的背道而驰。目前，许多被执行人利用和承租人的特殊关系，签订一较长期限的租赁合同并提前收取若干年的租金来逃避执行，降低查封物的拍卖价值，因此从现实国情出发也不能允许承租人适用“买卖不破租赁”规则来助长日益严重的逃债行为。

　�。ㄈ盎畈榉狻焙�，承租人享有优先购买权。

　　既然租赁合同是有效的，那么承租人在被执行人房产被拍卖时当然享有优先购权，这是有效合同的应有之意。其次，承租人享有优先购权不侵犯债权人实现债权，不影响标的物拍卖价值实现，如果承租人以优先购买权人竞得拍卖物，还可以节约搬迁费用，避免社会资源浪费。

　　在执行过程中，一定要注意这点，确保通知到位，�；こ凶馊说挠畔裙郝蛉�，避免承租人事后后悔没参加拍卖，或者是心理作用总觉得竞买人出价较低而占了便宜，此时以侵犯优先购买权为由向法院提出确认拍卖无效的异议，以此来抗拒法院通知其腾空房产，造成执行中不必要的被动局面。

三、“死查封”的法律后果

　　“死查封”是查封的另一种方法，在诉讼保全阶段较少使用，在进入执行程序后使用较多，执行法官会根据案情需要而采取适当的措施。是否采用“死查封”措施，主要考虑的因素是是否影响拍卖房产价值最大化的实现，是否影响拍卖房产的交付。对债务人的房产一旦采取“死查封”的措施，就是禁止债务人行使占有、使用、收益、处分四项权能中的任何一项权能，当然也不准债务人行使出租权来获得收益。如果对债务人下达“死查封”裁定后，债务人出租房产的，由于违反了法院命令，是一种严重违法行为，该租赁行为无效。无效行为，不能产生优先购买权，当然也不受“买卖不击破租赁”原则的�；�。

　　综上，笔者认为，根据现行法律规定和司法实践，查封可分为“活查封”和“死查封”两种方法�！盎畈榉狻焙�，出租人出租被查封房产的应受法律�；�，承租人享有优先购权，但不能对竞拍取得房屋产权的权利人请求主张继续履行原租赁合同；“死查封”后，租赁行为是无效行为，承租人不能享有优先购买权，亦不能行使继续租赁权。

来源：刘飞平，无锡市锡山区人民法院。



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